宅建業でレンタルオフィスでの申請は難しい！？
2017.11.13更新
宅建業でレンタルオフィスでの申請は難しい！？
結論から言うと、やはりレンタルオフィスでの開業は簡単ではなく、申請者本人で申請するのはとても難しいと思われます。行政書士が代理しても簡単ではないので当然です。
宅建業の免許申請に対応している行政書士の先生でも、レンタルオフィスと聞いただけで断ってしまうということも実際に聞いた事がありますし、だからといって申請者本人で申請しようとしても、管轄行政庁と揉めてしまったうえに、結局申請が受け付けてもらえなかった・・・なんてことも容易に想像できます。
でも、繰り返しになりますが、事務所要件を満たしていることさえ証明できれば、レンタルオフィスであっても免許は取得できます。
そこで今回は、実際にレンタルオフィスで免許申請するためのポイントについて書いてみようと思います！
レンタルオフィスで免許申請する時のポイント
前回の記事で書いた「行政庁がレンタルオフィスでの申請を嫌う理由」に対して、どうすれば行政庁が申請を認めてくれるかについて考えてみたいと思います。
① もしもバーチャルオフィスだったら、物理的な事務所が存在しないかもしれない。
バーチャルオフィスでない事を証明するのは簡単です。
免許申請書には、事務所のフロア図や写真を添付する必要があるからです。
フロア図において事務所スペースを図示した上で、写真も添付しますので、虚偽申請をしない限りはバーチャルオフィスで申請することはそもそも不可能と考えられます。
② 通常の賃貸借契約等と異なることから、使用権原が不安定。
レンタルオフィスの場合、賃貸借契約書ではなく、利用契約書や誓約書、利用規約等で契約締結することがほとんどだと思われます。
行政庁側からすれば、通常の賃貸借契約と比較すると、レンタルオフィスの利用契約書は一般的に契約期間が短いことや、利用者は法律上の賃借人ではないので借地借家法の適用を受けないなどの理由から、宅建業の営業が不安定となることを懸念しているのではないかと考えられます。
従って、利用契約書などを免許申請で添付する際には、「概ね半年以上は事務所を安定して使用できること」を証明できるようにしましょう。
仮に契約期間が１ヶ月といった短期の場合は、最低限、自動更新の取り決めがないと難しいです。
しかし、それだけで諦めるのは少し早いです。
例えば、１ヶ月とか２ヶ月のフリーレントなどの適用があって、フリーレントを適用できる条件が１年以上の契約となっている（早期に解約した場合には違約金が発生する場合）など、たとえ使用契約書上の契約期間が１ヶ月毎となっていたとしても、別の資料で１年間以上使用することが前提であることを読み取ることができれば、認められる可能性はあります。
③ 申請者以外の法人や個人等、不特定多数の人がオフィスを共有しているかもしれない。
仮に事務所が物理的な独立性を保っていても、その事務所を他者と共有していると、宅建業の免許は取得できません。
レンタルオフィスには概念上シェアオフィスも含まれるので、行政庁に対しては、その疑いを晴らす必要があるのです。
どのように疑いを晴らすかというと、レンタルオフィスの運営会社から、「申請者が利用する事務所は申請者が排他的に使用できる」ということを証明してもらえれば、基本的には信じてもらえます。
単に運営会社からの証明があればOKというわけではありませんが、利用料が面積と照らして妥当であること、図面や写真で物理的な独立性が確保されていることが明らかであれば、宅建業の事務所として認めてもらえる可能性が高くなります。
④ 形式的に事務所内に接客スペースを置いているだけで、実際には外部の人がオフィス内には入れない（事務所内で契約締結出来ない）ルールになっているかもしれない。
宅建業の事務所は、事務所内に契約締結スペース（接客スペース）を確保しなければなりません。
レンタルオフィスの場合、事務スペース内に外部の人を入れてはいけないルールが存在することも考えられます。
（利用規約に定められているケースが多いです。）
この点についても、事務所内にお客さんを入れて契約締結することができることをレンタルオフィスの運営会社から証明してもらえればOKです。
（仮に利用規約と矛盾しても、「特別に」運営会社から事務所内にお客さんを入れてもよいと承諾（証明）してもらえればOKです。）
レンタルオフィスで開業される場合は、この点も予め運営会社に確認しておきましょう。
⑤ 申請者の事務所に入るために、他の法人または個人のオフィスを通過しなければならないかもしれない。
申請する事務所が個室になっていて独立性を保っていたとしても、その事務所に入るまでに他の法人または個人のオフィスを通ることは認められません。
いわゆる共通通路のみを通って申請会社の事務所まで行けないと、残念ながら申請は受付されません。
レンタルオフィスでよくあり得るのが、共通通路上にフリースペースがある場合です。
当該フリースペースの使用料を払って仕事をしている人がいると、他の法人（または個人）のオフィスを通って申請会社の事務所へ入るという判断をされてしまいます。
この点、当該フリースペースが、不特定多数の来客等が一時的に待つようなウェイティングスペース的な扱いであれば認められる可能性はあります。
他の法人または個人のスペースを通過せずに申請会社の事務所へ行けることは、フロア図と写真で証明できればOKです！
レンタルオフィスで開業される場合は、契約前に必ず管轄行政庁や行政書士までご相談ください。
