宅地建物取引業免許が必要となる取引
2017.10.29更新

そもそも「宅地建物取引業(宅建業)」って何?
不動産を取り扱う事業を営む事業者を「不動産業者」と呼んだり、「宅建業者」と呼んだりしますよね。
宅建業者とは、宅地建物取引業免許を取得して、不動産の売買や交換、取引の代理や媒介を業とする事業者のことを言います。
不動産業=宅地建物取引業ではなく、宅地建物取引業は不動産業の中のひとつの業態ということができます。
不動産を取り扱う事業をする中で、次のような行為を業として行う場合は、宅建業免許を取得する必要があります。
①宅地または建物について自ら売買、交換すること。
②宅建または建物について他人が売買、交換、賃貸する場合に、その代理や媒介すること。
文言通りに解釈すると、自己所有物件の賃貸以外の不動産取引は常に宅建業免許の取得が必要となりそうですが、、、。
実際のところはどうなんでしょう?
宅地建物取引業の免許が必要となる場合
仕事で不動産を取り扱う場合に「これって宅建業の免許は必要?」と不安になることはありませんか?
今回は具体的な事例を2つ紹介します。
◆「サブリース」を業とする場合、宅建業免許は必要か?
例えば、レンタルオフィスを経営したいという場合。物件所有者(A)からBが当該物件を賃借して、C、D、Eに転貸(サブリース)するようなケース。
Bが、自己の保有する不動産ではない賃借した物件を他人に転貸して収益をあげる場合、Bは宅建業免許が必要となるでしょうか?
結論からすると、宅建業免許は不要です。
サブリースは、自己が保有する物件を賃貸する場合と同一視されているためです。
(一般的にはサブリース業において宅建業免許は不要ですが、念のため、実際にサブリース業を営もうとするときは、事前にビジネスモデルを管轄行政庁へ確認されることをお勧めします。)
ちなみに、Bが賃借人の地位ではなく、Aが直接C、D、Eに賃貸しようとした場合において、Bが間に入って賃貸借契約の仲介を行い、Bが仲介手数料を受領するようなケースは、当然
にBが宅建業者である必要があります。
◆ 法人が保有(自己所有)する不動産を他人に売却する場合、宅建業免許は必要か?
自社が保有する物件を他人に売却する場合に、宅建業免許は必要でしょうか?
このケースの場合、原則的には宅建業免許が必要となります。
しかし、宅建業免許が不要と判断されることもあります。
当該売却が「業として」行われた取引でない場合は、免許は不要と判断されるためです。
何をもって「業として」に該当するのか
「業として」行われた行為かどうかの判断は、次のポイントを総合的に勘案されます。
①取引の対象者
広く一般の者を対象に取引を行おうとするものは事業性が高く、取引の当事者に特定の関係が認められるものは事業性が低い。
②取引の目的
利益を目的とするものは事業性が高く、特定の資金需要の充足を目的とするものは事業性が低い。
③取引対象物件の取得経緯
転売するために取得した物件の取引は事業性が高く、承継又は自ら使用するために取得した物件の取引は事業性が低い。
④取引の態様
自ら購入者を募り一般消費者に直接販売しようとするものは事業性が高く、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼して販売しようとするものは事業性が低い。
⑤取引の反復継続性
反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、1回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。
これらを総合的に勘案して判断されます。
直ちに「事業性が低い」=宅建業の免許不要!ということにはなりませんので、ご注意ください。
ご不安な方は自身で判断せず、事前に行政書士や管轄行政庁にお問い合わせください。