宅地建物取引業免許の取得要件（事務所要件）
2017.10.29更新
宅建業免許を取得するための事務所要件
宅建業免許を取得するためには、事務所要件としてクリアしなければならないポイントが2つあります。
１．物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能があること
①「物理的」とは何を指すのか
簡単に説明しますと、バーチャルオフィスや登記が入らないような置いただけのプレハブ等の事務所ではダメですよってことです。
しっかりと営業所を準備して、営業所内には従事者の数と照らして妥当な広さの事務スペースと、契約締結ができる応接スペースを備えましょう。
ちなみに、いわゆる「レンタルオフィス」は、都庁などで原則不可と回答されております。
しかし、当該レンタルオフィスが通常求められる要件を全てクリアしていることを証明できれば、レンタルオフィスでの開業も可能です！
通常の事務所での申請と比較すると難易度は跳ね上がりますが、もし、レンタルオフィスで開業できれば初期費用の大幅なコストカットが可能となります。
レンタルオフィスを契約してしまってからでは、事務所として認められないケースも考えられますので、ご検討される場合は、必ず契約前に行政書士へご相談ください！
②「継続的」とは何を指すのか
例えば極端な話ですが、自動更新も無い1ヶ月しか使用できないような事務所を契約してしまうと申請は受付されません。
免許証を受領する前に事務所が使用できなくなってしまうからです。
行政庁の窓口に確認をすると、担当者によって若干回答は異なりますが、概ね6ヶ月以上は使用できるような契約を求められます。
とはいえ、急ぎで宅建業免許が必要だけど、今契約している事務所はあと数ヶ月で出なければならない。。。なんて場合もあると思います。
ルール的には申請時点で要件を満たしていて、免許申請の審査中に変更等は一切発生せず、免許証を受領後に要件を満たす事務所に移転をして、移転後30日以内に変更届を提出すれば、何ら問題はありません。
万が一、審査期間中に事務所を使用できる期間が満了すると免許申請を取下げることになりますので、このようなケースはそこそこ経験のある行政書士でなければ対応は難しいと思いますが、是非諦めないでご相談ください。
２．社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていること
「独立した形態」というところが、皆さん苦労されるポイントです。
要するに、申請会社の事務所が、他社や居宅スペースと明確に区分されている必要があると解釈することができます。
具体的には、グループ会社で借りている事務所の一部を使用する場合や仲の良い他の会社（又は個人）等と共同で事務所を使用する場合、自宅兼事務所とする場合などが考えられます。
これらに該当する場合は、少なくとも次のような対応が必要になります。
- ① 申請会社と他社等とを壁やパーテーション等で明確に区分けすること（壁やパーテーションは固定式で180cm以上の高さがあること）
- ② 申請会社の入り口と他社等の入り口とが分かれていること
- ③ 入り口までに他社等のスペースを通らないこと
- ④ 自宅兼事務所の場合、原則として居住用のドアと事務所用のドアとを分けること（共通のドアでも認められた事例はあります！）
- ⑤ 自宅兼事務所の場合、居住用スペースを通らずに事務所に入ることができること
場合によっては他の場所を探すことになったり、部屋を区分するための工事が必要になったりしますので、「独立性」のポイントは他の要件よりも早めにクリアすることをオススメします。
事務所の要件ひとつでも、なかなか奥が深いことをわかっていただくことができたかと思います。
もちろん、申請会社が単独で独立した通常のテナントを借りることができる場合は、事務所の要件が問題となることはほとんどありません。
しかし、宅建業を始めるだけでも（会社設立＋宅建業免許取得＋協会加入で）200万円弱かかりますので、なるべく初期費用は抑えたいところだと思います。
また、ビジネスの連携上の理由から、他の法人と同じ事務所で開業したいなどという理由もあるでしょう。
事務所の選定に不安がある方は是非行政書士にご相談ください！
